あじさいのたまご
   

韓国は、文政権時代の不動産無策によって、住宅価格が5年間に8割も暴騰した。この急騰劇は、相次ぐ利上げで下落に転じている。下落率では、すでに10年前に匹敵するほど。自壊作用が始まった。

 

OECD(経済協力開発機構)が、7月に出した「OECD国家の住宅課税制度」報告書によれば、韓国は100平方メートル(約30坪)の住宅を買うのに、平均の年間可処分所得対比で16.6年を要する結果が出た。31加盟国の中でワースト2位である。この異常な状態は、崩れ去って当然である。

 


『ハンギョレ新聞』(9月23日付)は、「
韓国の不動産市場が非常事態、住宅価格の下落幅はさらに拡大か」と題する記事を掲載した。

 

9月21日(現地時間)に米国の連邦準備制度理事会(FRB)が断行した3回連続となる「ジャイアントステップ」(政策金利の0.75ポイント引き上げ)を受け、韓国の金利も急激に上昇すると予想されることから、それが不動産市場に及ぼす影響も注目されている。

 

(1)「22日の不動産業界の話によると、このところの金利引き上げや、景気萎縮への懸念、住宅価格がピークに達したという認識の拡散などにより、全国の住宅価格が安定傾向を示している中で、国内の金利が再び急激に上昇すれば住宅価格の下落幅はさらに大きくなりうるとの見通しが示されている。とりわけ、ここ12年の間に急激に価格が上昇した首都圏のマンション市場が直撃を受ける可能性が提起されている」

 

韓国の不動産価格が、年間の平均可処分所得比で16.6倍にも跳ね上がっている実態は異常である。是正(値下がり)されて当然だ。下落することはあっても、値上りすることはない。

 


(2)「ソウルをはじめとする首都圏の最近のマンション価格は7カ月連続で下落しているが、取引量は多くなく、価格の下落幅も小幅にとどまっている。韓国不動産院の調査によれば、今年初めから8月までにソウルのマンション売買価格は0.92%、京畿道は1.55%下落した。昨年のソウルの年間上昇幅が8.02%、京畿道が22.54%にのぼったことと比べれば微々たる下落だ。しかし、今後金利がさらに急激に上昇したり、物価上昇によって景気の萎縮が深刻化したりするなど、経済状況が悪化すれば、首都圏の主要地域を中心に住宅価格が大きく動揺する可能性は排除できないというのが不動産業界の分析だ

 

下線部のように、不動産業界は不動産暴落を予知し始めている。これが現実になれば、多額の保証金を積んで月々の家賃がゼロの借家制度「チョンセ」は、空中分解の恐れが強まる。不動産下落で新規の保証金も下落するからだ。家主は、前の高い保証金返済資金をどこから調達するのか。新たな問題が発生する。

 


(3)「最近の住宅価格統計の流れも風雲急を告げる。この日、韓国不動産院の調査を確認すると、今週の全国のマンション売買価格は先週に比べ0.19%下落し、不動産院による2012年5月のマンション相場調査開始からの10年4カ月間で最大の下落幅を記録した。ソウルのマンション売買価格は17週連続で下落し、京畿道(-0.25%)、仁川(インチョン)広域市(-0.29%)でも大幅に下落している。これにより、首都圏全体のマンション売買価格の下落幅(-0.23%)は10年1カ月前の2012年8月の-0.24%に次ぐものとなった」

 

首都圏全体のマンション売買価格の下落率を比較すれば、10年1カ月前の下落率に次ぐという。だが、今後の政策金利引上げを見込めば、さらなる下落は必至である。相場は、急騰あれば急落あり、という経済原則に従うだけだ。

 

(4)「不動産業界では、年内のさらなる金利引き上げや景気低迷に対する懸念の拡大により、市場では非常に急を要する売り物件のみが取り引きされる「取引の絶壁」現象が続くと見ている。KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は「政府はここ3カ月で2回にわたり規制地域を大幅に解除するなど、住宅取引の活性化を図っているが、金利引き上げと景気萎縮に対する懸念を克服するには足りない」とし「ここ12年で住宅価格が急騰したソウル・首都圏地域を中心に、当面は実取引価格の下落が相次ぐ見通し」だと語った」

 

下線のように、売り物件だけが目立って、買い手は先安を見込んで引っ込む事態が予想される。そうなれば、韓国経済の沈滞感が一層浮き彫りにされよう。