ドイツは、欧州経済安定の象徴として、多くの投資家が不動産を購入してきた。個人住宅相場は、２０００年から２０２２年までに２倍へ跳ね上がるほどの人気を集めてきた。商業用不動産も１.５倍へと値上がりしたほど。だが今、ドイツ経済のエンジンは失速状態である。高金利・高エネルギー価格に阻まれての結果だ。

『ロイター』（５月２４日付）は、「ドイツ不動産市場、外国人が敬遠　経済の傷深まる恐れ」と題する記事を掲載した。

過去数十年で、ドイツの不動産市場は、最悪の状態に見舞われている。外国人が不動産取引を手控えており、ドイツ国経済の傷はさらに深まりそうだ。第１・四半期の商業用不動産購入に占める外国人の比率は３５％と、２０１３年以降で最低へ落込んだ。販売額は２０～２１年の新型コロナウイルス流行時から７０％も急減している。こうした中、ドイツは再び「欧州の病人」になったのかとの議論が巻き起こっている。

（１）「ドイツが、欧州の病人と呼ばれたのは景気停滞と高失業率に悩まされていた１９９０年代後半。その後、ドイツは汚名返上に努めてきたが、ここにきてロシア産エネルギーとの決別、官僚主義の呪縛、極右の躍進などを背景に、再びこの呼び名が浮上してきた。国内有数の大手デベロッパーを経営するクルト・ツェヒ氏は、ロイターとのインタビューで、外国人投資家が市場に戻るまで厳しい状況が続くと予想」

ドイツは、ＥＵ統合による共通通貨「ユーロ」がドイツ・マルクよりも割安に設定され、その恩恵を輸出増という形で享受してきた。その「魔法」が解けてしまったのだ。ロシアのウクライナ侵攻後の高金利と高エネルギー価格の結果である。これが、大きな圧力になった。

（２）「ドイツの長年の不動産ブームを支えていたのは低金利、安価なエネルギー、好調な経済だった。不動産部門は国内経済におおむね年間７３００億ユーロ（７９３５億１０００万ドル）の貢献をしている。国内総生産（ＧＤＰ）の約２割だ。だが、インフレの高進で欧州中央銀行（ＥＣＢ）が急ピッチな利上げを迫られると、不動産ブームは終焉を迎えた。不動産融資は枯渇し、不動産取引が失速。プロジェクトが行き詰まり、大手デベロッパーが倒産し、一部の銀行も痛手を負った。業界団体は政府に介入を要請している。独ファンドブリーフ銀行協会（ＶＤＰ）によると、第１・四半期の商業用不動産価格は前年同期比９．６％下落。２３年通年では１０．２％値下がりした」

ドイツ経済へ吹いていた春風は、一挙に突風へと変わった。ドイツの不動産相場は、急激な冷え込みとなった。ＧＤＰの２０％を占める不動産の沈滞は、ドイツ経済をゼロ成長へ追込んでいる。形の上では、中国不況と似通っている。

（３）「ＩＮＧのチーフエコノミスト、カールステン・ブルゼスキー氏は「ドイツはかつて欧州の安定の象徴で、多くの投資家が群れをなして不動産を購入していた」と指摘。だが「今、ドイツの経済エンジンは失速しており、メンテナンスが必要だ。もう投資家が望むような真新しい投資先ではない」と語った。ＢＮＰパリバによると、２３年の商業用不動産購入に占める外国人の比率は３７％で、１０年ぶりの低水準。かつては外国人の取引が半分を占めていた。ドイツの不動産取引は、大半が商業用不動産で住宅販売の比率は低い」

外国人は、ドイツの商業用不動産投資で利益を上げてきた。個人住宅投機ではない。商業用不動産運用では、利回りが重視される。ドイツ経済のゼロ成長では、不動産利回りは低くて投資対象にはならない。これは、ドイツ経済にとって痛手だ。